Perači novca diktiraju cijene stanova u BiH

Piše Armin Zeba

---

Već godinama prisutna globalna finansijska kriza, galopirajuća inflacija te rast kamatnih stopa radi pokušaja njenog suzbijanja, između ostalog su rezultirali i padom ili stagniranjem cijena na većini svjetskih tržišta nekretnina.

Prema podacima Eurostata – statističkog ureda Evropske unije, u drugom ovogodišnjem kvartalu procječan pad cijena stambenih nekretnina u eurozoni je iznosio 1,7 posto, a najveći je zabilježen u Njemačkoj (9,9 posto), Danskoj (7,6 posto) i Švedskoj (6,8 posto).  U Sjedinjenim Američkim Državama, pak, nakon petomjesečnog kontinuiranog pada cijena stanova i kuća, uslijedio je tromjesečni val blagog poskupljenja, koji je, prema pokazateljima tamošnje Federalne agencije za stambeno finansiranje (FHFA),  u septembru dosegnuo 2,8 posto na godišnjem nivou, srozavši pritom prodaju za 15,4 posto u odnosu na isti lanjski mjesec, na najnižu vrijednost u posljednjih 13 godina.

U drugom ovogodišnjem kvartalu prosječan pad cijena stambenih nekretnina u eurozoni je iznosio 1,7 posto, a najveći je zabilježen u Njemačkoj (9,9 posto), Danskoj (7,6 posto) i Švedskoj (6,8 posto)

Konstatntan rast

Bosna i Hercegovina, u kojoj važi tržišna logika koja nema dodira sa globalnim trendovima, niti sa bilo kakvim ekonomskim postulatima, nema ni naznaka usporavanja rasta cijena stanova i kuća, odnosno nekretnina općenito. Naprotiv, one i dalje nezadrživo rastu – prema posljednjem kvartalnom izvještaju državne Agencije za statistiku, prоsјеčnа ciјеnа prоdаtih nоvih stаnоvа u drugom tromjesečju 2023. iznosila je 2 603 KM, za 5,1 posto više u odnosu na isti prošlogodišnji period. Da je domaće tržište jednosmjerna ulica, vjerno ilustrira i Centralna banka BiH u svom Izvještaju o finansijskoj stabilnosti u 2022., precizirajući da su lani nekretnine u našoj zemlji bile u prosjeku za 48 posto skuplje nego u referentnoj 2015. godini, pri čemu se rast cijena kretao od mostarskih 29 do sarajevskih 57 posto, uz prosječan godišnji skok u 2022. za čak 23 procentna poena, koji je najizraženiji bio u Banjaluci (30 procentnih poena), Sarajevu (27) i Mostaru (22).

Kako tumačiti činjenicu da cijene stanova i kuća u BiH kontinuirano rastu i dostižu po svim kriterijima nerealne iznose, pitanje je na koje Maho Taso, direktor agencije Prostor i potpredsjednik Udruženja učesnika u prometu nekretnina pri Privrednoj komori FBiH, odgovara uz konstataciju da “postoji više faktora koji utiču na trenutnu situaciju na tržištu nekretnina u našoj zemlji“.

“Ukoliko kao polaznu tačku uzmemo generalnu ekonomsku teoriju, na prvom mjestu možemo reći da se prvenstveno radi o još uvijek poremećenom odnosu ponude i potražnje. Naime, već nekoliko godina imamo situaciju na tržištu gdje su razvoj i izgradnja novih projekata značajno usporeni, dok se naš stariji stambeni fond praktično uopšte ne obnavlja, pa je samim tim dosta manje atraktivan.

S druge strane, moramo imati na umu da je inflacija na godišnjem nivou još uvijek oko osam posto, sa predviđanjima iznad pet posto i za 2024. godinu, dok vecina komercijalnih banaka još uvijek nudi stambene kredite s godišnjim kamatnim stopama između 3,5 i 4,5 posto. Prirodan sljed je da oni koji imaju gotov novac žele da ga spase od inflacije, dok za sve ostale aktuelne kamatne stope na stambene kredite još uvijek djeluju atraktivno, imajući u vidu kombinaciju povećane generalne inflacije i trenda rasta cijena nekretnina.

Također, imamo i realno povećanje cijene gradnje, koje se ogleda kroz prirodan rast standarda, ali i rast cijena rada i ugrađenih materijala. Dodatno, kao i u većini drugih branši u BiH, posljednjih godina imamo hroničan nedostatak radnika u sektoru visokogradnje, što značajno povećava rizik za investitore, koji onda pokušavaju da barem dio tog rizika prebace na krajnje kupce u vidu većih cijena.

Naravno, ne smijemo izgubiti iz vida ni to da imamo značajan dio naših ljudi iz dijaspore koji žele ulagati u BiH, ali i manji broj kupaca iz drugih zemalja koji iz različitih razloga žele ulagati u nekretnine u našoj zemlji.

Sve je to u konačnici na našem malom tržištu rezultiralo sa većom potražnjom od ponude, barem kad su u pitanju atraktivnije nekretnine“, konstatira Taso u izjavi za Business Magazine, primjećujući pritom i da u nedostatku alternativnih oblika za investiranje viška kapitala “gro štednje naših građana završava u nekretninama“.

Kako na primjeru Sarajeva pojašnjava Taso, odnos domaćih u odnosu na kupce iz inozemstva iznosi 80 prema 20 posto. Kada je, pak, riječ o načinu plaćanja, oko 60 posto kupovina stanova finansira se kreditnim sredstvima, dok preostalih 40-ak posto podrazumijeva gotovinske transakcije, s tim što “ako uzmemo u obzir samo vrijednije nekretnine, onda vjerujemo da se taj omjer drastično mijenja u korist gotovog novca“.

S obzirom na izuzetno nisku platežnu moć domaćeg stanovništva, navedena struktura kupaca i udio gotovinskog plaćanja djeluje prilično iznenađujuće, posebno ako se ima u vidu da se cijene stanova u BiH, kako precizira Taso, trenutno kreću čak i do 9.000 KM po kvadratnom metru. Navedena nelogičnost neminovno upućuje na zaključak da se nekontroliran rast cijena stanova u BiH ustvari temelji na činjenici da je kupoprodaja nekretnina najbrži i najsigurniji način za pranje novca.

Lani su nekretnine u našoj zemlji bile za 48 posto skuplje nego u referentnoj 2015. godini, uz godišnji skok za čak 23 procentna poena, koji je bio najizraženiji u Banjaluci (30 procentnih poena), Sarajevu (27) i Mostaru (22)

Zakonske obaveze

“Kao neko ko se svakodnevno bavi kupoprodajom nekretnina, želio bih prije svega naglasiti da se iz našeg ugla čini da je bankarski sistem u našoj zemlji na mnogo većem stepenu opreza nego u mnogim zemljama EU, da ne pričamo o zemljama u okruženju. Osim toga, donošenje zakona o posredovanju u prometu nekretninama, koji je u FBiH i zvanično počeo da se primjenjuje 1. marta 2023. godine, a u RS i nešto ranije, omogućava nadležnim organima da na vrlo jednostavan način, prateći nelegalne agencije za nekretnine i ostale koji ‘love u mutnom’, a i dan-danas se javno oglašavaju, uđu u trag transakcijama kroz koje se potencijalno obavlja pranje novca“, kaže s tim u vezi Taso.

U državnom zakonu o sprečavanju pranja novca, decidno su pobrojani obveznici provođenja mjera za otkrivanje malverzacija kojima se ‘prljavi’ novac ubacuje u legalne finansijske tokove, među kojima su na prvo mjesto istaknute banke. Entitetske agencije za bankarstvo, koje su, pak, zadužene za kontroliranje zakonitosti rada komercijalnih banaka, prilično su škrte na riječima u vezi sa mogućom korelacijom kupoprodaje nekretnina i pranja novca.

“Što se tiče Vašeg pitanja vezanog za brojnost učestalih kupoprodaja nekretnina u Republici Srpskoj koje ukazuju na moguće pranje novca, te osnovanosti nekontrolisanog rasta cijena stanova u BiH, obavještavamo Vas da Agencija ne raspolaže traženim podacima, niti prikupljanje takvih podataka spada u njene nadležnosti“, ‘zakopčani do grla’ su u Agenciji za bankarstvo RS, odakle u izjavi za naš magazin podsjećaju tek da je “odredbama člana 38. Zakona o sprečavanju pranja novca i finansiranja terorističkih aktivnosti definisano da je obveznik dužan da Finansijsko-obavještajnom odjeljenju Državne agencije za istrage i zaštitu (SIPA) dostavi podatke o svakom pokušaju ili obavljenoj sumnjivoj transakciji, sumnjivim sredstvima nezavisno od transakcije i o svakom sumnjivom klijentu ili licu, gotovinskoj transakciji čija vrijednosti iznosi ili prelazi sumu od 30 hiljada KM te povezanim gotovinskim transakcijama čija ukupna vrijednost iznosi ili prelazi sumu od 30 hiljada KM“.

“U skladu sa Zakonom o Agenciji za bankarstvo RS, Agencija nadzire usklađenost poslovanja banaka i mikrokreditnih organizacija sa minimalnim standardima sprečavanja pranja novca i finansiranja terorističkih aktivnosti“, kratko i nejasno poručuju iz Agencije za bankarstvo RS, a podjednako nevoljne za elaboriranje ove teme su i njihove federalne kolege, koje se ograđuju napomenom da “Agencija za bankarstvo FBiH provodi nadzor nad radom banaka, leasing društva i mikrokreditnih organizacija, a nije nadležna da provodi nadzor nad radom drugih obveznika koji obavljaju djelatnosti povezane sa prometom nekretnina“.

“U skladu sa odredbama članova 4. i 48. Zakona o sprečavanju pranja novca i finansiranja terorističkih aktivnosti, agencije za nekretnine i lica koja obavljaju profesionalne djelatnosti (notari, advokati i drugi obveznici) dužni su prilikom obavljanja poslova iz svog djelokruga, koji uključuje i poslove povezane s prometom nekretnina, provoditi mjere sprečavanja i otkrivanja pranja novca i postupati u skladu sa odredbama propisanim Zakonom.

Obaveze banaka u dijelu provedbe mjera na otkrivanju i sprečavanju pranja novca i finansiranja terorističkih aktivnosti propisane su Zakonom i provedbenim propisima donesenim na osnovu Zakona. Temeljem odredbi iz tih propisa, banke su dužne da svojim internim aktima definišu procedure za provođenje mjera identifikacije i praćenja klijenata koje podrazumijevaju utvrđivanje i provjeru identiteta klijenta, utvrđivanje stvarnog vlasnika, dobivanje podataka o svrsi i namjeni prirode poslovnog odnosa ili transakcije i provođenje stalnog praćenja poslovnih odnosa, uključujući i kontrolu transakcija tokom poslovnog odnosa.

Shodno navedenom, u postupku praćenja poslovnog odnosa sa klijentom, banke prate i transakcije povezane sa prometom nekretnina, ukoliko se takva transakcija obavlja putem banke, te su u slučaju transakcija sa sumnjivim obilježjima dužne obavijestiti Finansijsko obavještajni odjel SIPA-e“, kažu nam iz Agencije za bankarstvo FBiH.

Suprotno očekivanju, najkonkretniji u komentiranju moguće povezanosti pranja novca i kretanjima na domaćem tržištu nekretnina su u Državnoj agenciji za istrage i zaštitu, odakle posebnu pažnju u kontekstu otkrivanja sumnjivih transakcija skreću na notare, koji su, kako ističu, “dużni obavještavati SIPA-u o sumnjivim transakcijama i klijentima te dostaviti podatke za svaki kupoprodajni ugovor o prometu nekretnina za koji postoji sumnja na pranje novca ili finansiranje terorističkih aktivnosti, kao i za svaki ovjereni ugovor o pozajmicama čije vrijednosti iznose 30.000 KM ili više“.

Najranjiviji sektor

“Vijeće ministara BiH je 30. marta 2023 godine usvojilo Dopunu Procjene rizika od pranja novca i finansiranja terorizma u Bosni i Hercegovini za period 2022. – 2024. godina i Akcioni plan za borbu protiv pranja novca i finansiranja terorizma u Bosni i Hercegovini za period 2022. – 2024. godina, koji predstavljaju jedan sveobuhvatan proces prikupljanja i analize relevantnih podataka sa ciljem da se procjeni stepen izloženosti pojedinačnih sektora pranja novca i finansiranju terorizma.

Prema navedenoj procjeni, sektor nekretnina je ocijenjen visokom pretnjom od pranja novca (sa trendom bez promjene), dok je sektor notara ocijenjen srednje visokom prijetnjom.

Promet nekretninama, kao i njihova izgradnja i prodaja, ocijenjeni su kao jedan od sektora najčešće korištenih za pranje novca u BiH, koji je usko vezan sa sektorom notara, koji u okviru svojih redovnih aktivnosti vrše ovjeru svih ugovora o prometu nekretnina na teritoriji BiH i u okviru procedura rada notari su dużni utvrditi porijeklo novčanih sredstava koja se koriste za kupoprodaju nekretnina.

Spomenute aktivnosti su u najvećem stepenu rizika ranjivosti od pranja novca u okviru notarske djelatnosti, s obzirom da su te aktivnosti najzastupljenije i u samim notarskim poslovima, a mogu se izvršiti gotovim novcem, što samo po sebi povećava faktore rizika.

Pored navedenog, SIPA, preduzimajući mjere i radnje iz svoje nadležnosti, nadležnim tużilaštvima dostavlja izvještaje o postojanju osnova sumnje o počinjenim krivičnim djelima i izvršiocima, gdje je dokumentovano da se ‘prljav novac’ kupovinom nekretnina ubacuje u legalne novčane tokove.

Praćenjem novčanih transakcija, vidljivo je također da se finansijska dobit stečena nelegalnim putem najčešće legalizuje kupovinom nekretnina i participiranjem u izgradnji gradevinskih i drugih objekata“, ukazuju iz Državne agencije za istrage i zaštitu u izjavi za Business Magazine, nedvosmisleno potvrđujući osnovanost sumnji da se aktuelni trendovi na bosanskohercegovačkom tržištu stambenih i ostalih nekretnina kreiraju na pogon novca nelegalnog porijekla. Možda ne konačnu, ali svakako značajnu riječ o tome početkom februara iduće godine dat će i najrelevantniji za dijagnosticiranje problema te vrste – predstavnici evropskog Komiteta eksperata za evaluaciju mjera protiv pranja novca i finansiranja terorizma (Moneyval), koji već duže vrijeme prijeti stavljanjem BiH na svoju sivu listu upravo zbog propusnosti granice između legalnih i kriminalnih novčanih tokova…

Praćenjem novčanih transakcija, vidljivo je da se finansijska dobit stečena nelegalnim putem najčešće legalizuje kupovinom nekretnina te participiranjem u izgradnji gradevinskih i drugih objekata, ističu iz SIPA-e

Trendovi u susjedstvu

Iako broj ugovora o kuporodaji nekretnina strmoglavo pada i, prema podacima Republičkog geodetskog zavoda, u trećem ovogodišnjem kvartalu smanjena je za 15,9 posto u odnosu na isti lanjski period, ni u susjednoj Srbiji nema nagovještaja  pojeftinjenja stanova, čija prosječna cijena trenutno iznosi 214.017 dinara (3.572 KM) po kvadratnom metru, s tim što se cjenovni raspon proteže od gotovo simboličnih 52.481 dinara (876 KM) po kvadratnom metru u Bujanovcu do 489.634 dinara (8.172 KM) u beogradskoj općini Savski venac.

Slična situacija je i Hrvatskoj, koja čvrsto drži prvo mjesto u Evropskoj uniji po rastu cijena stambenih nekretnina koji neprekidno traje već šest godina, a kako precizira Eurostat, u drugom kvartalu 2023. iznosio je 13,7 posto u odnosu na isti lanjski period. U odnosu na 2015. godinu, prosjećna cijena kvadratnog metra stana u Hrvatskoj je povećana za 80 posto i, prema podacima tamošnjeg Državnog zavoda za statistiku, na kraju prvog polugodišta 2023. Bila je na nivou od 2.219 eura (4.340 KM), dok je zagrebački prosjek dostigao 2.633 eura (5.150 KM) po kvadratnom metru.